您现在的位置: 首页» 政策解读» 名家观点 »正文
张峥:应关注稳房价对于恢复信心,促进消费的积极作用

去年中央经济工作会议提出“要把恢复和扩大消费摆在优先位置”,“着力消除制约居民消费的不利因素”。北京大学光华管理学院金融学系教授、副院长张峥认为,过去三年,全国总体房价呈现出一定程度的下跌,形成了居民财富受损的感知,一定程度上抑制了居民消费。

他指出,不应忽视因住房资产形式上缩水对于居民消费支出的抑制作用,也就是所谓的财富效应,稳房价对于恢复信心,促进消费有重要作用。

近日,在北京大学光华管理学院、北京大学经济政策研究所共同举办的“2023北大光华两会后经济形势和政策分析会”上,张峥教授围绕住房资产的规模,房价增长和消费增长的关系,如何稳房价以及房地产新发展模式转型等方面展开了详细阐述。

全国商品房资产规模有多大

“把恢复消费、扩大消费放在优先的位置”,“着力消除制约居民消费的不利因素”,这是去年中央经济工作会议和今年两会提出的工作重点。那么,如何推进相关工作?张峥认为,住房是居民最主要的资产类型,因此,房价变化如何影响消费变化,是关注和探讨的一个方向。

住房资产在中国家庭总资产的占比有多大?中国人民银行的调查统计显示,占比接近60%。我们知道,住房资产按照性质来分,可以分为四类,包括商品住房,自建房(包括小产权房),公有住宅和公寓住宅。

商品住宅的资产规模有多大?依据相关机构的数据,张峥教授所参加的课题组做出测算:2022年底,全国存量商品住房面积约为187亿平方米,按照2022年的房价,总价值大概为400万亿人民币。过去三年,全国总体房价呈现出一定程度的下跌,以全国样本城市二手房交易价格估算,跌幅大约为20%。按照2019年末住房存量的面积来计算,全国商品住房价值账面损失近70万亿。

房价和消费有着怎样的关系

住房资产缩水对消费增长有什么影响?张峥指出,首先要明白底层逻辑重的两个效应,一个是挤出效应,还有一个是财富效应。

如何理解“挤出效应”?张峥分析,房价上涨的情况下,该效应既包括购买住房而努力储蓄导致对消费的挤出,也包括购买住房后因偿还住房贷款对消费形成的长期挤出;房价下跌的情况下,则正好相反,这也是我们常说的“房奴效应”。所以,“挤出效应”表现为房价变化和消费变化是负相关。

此外,两者间还有一个“财富效应”,正好跟“挤出效应”相反,指的是房价上涨带来资产价值(财富)的上升,一方面,财富增值的感知会影响边际消费倾向,进而拉动消费;另一方面,住房资产可以作为抵押品,资产增值会增加融资能力,平滑因收入不足对消费的影响,因而对促进短期消费有积极作用。所以,“财富效应”表现为房价变化和消费变化是正相关。

张峥教授的课题组应用2019至2022年的数据做了一些实证分析。研究发现,在横截面层面,房价增长和消费增长之间的关系在2021年有所变化,2019年和2020年表象为负相关,到2021年出现转变,变成正相关,也就是说,2020年之前呈现出的是“挤出效应”而2021年却呈现出“财富效应”。

这个实证现象转变背后的原因是什么?张峥分析,一方面是收入变化的影响,疫情和经济下行,影响了收入增长,从而对消费增长有抑制作用;另一方面,叠加了住房资产缩水所产生的财富效应。为什么2021年才显现出来?张峥解释说,2020年,大家认为疫情是个短期现象,很快就会恢复;而到了2021年,就形成了资产损失的重长期预期。也就是说,房价下跌预期的形成,带来了财富损失的真实感知。我们看到,2023年的政府工作报告提出要“稳地价、稳房价、稳预期”,应关注稳房价对于恢复信心,促进消费的积极作用。

兼顾稳房价与推动房地产新发展模式,有哪些政策建议?

近期,房地产市场有一定的修复,张峥认为,这说明前期的政策有一定的效果。说到稳房价,张峥指出,短期来讲,稳房价的关键依然在于稳预期。同时,还要关注房地产行业向新发展模式转型。那么,什么是房地产新发展模式?张峥认为有四个方面的表现:第一、房地产从“增量时代”走向“存量和增量并重”的时代;第二、房地产的业务模式从“快周转”转变为“慢周转”;第三、房地产从重视开发销售转为重视资产运营;第四,房地产从混合经营专向专业化、精细化经营。

如何在稳预期、稳房价的同时,兼顾房地产向新发展模式的转型?张峥给出具体建议:一是加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等的住房问题;二是设立探索公积金制度改革、租赁住房建设和公募REITs三位一体的改革。

张峥特别指出,在“租购并举”的住房制度下,租赁住房是房地产新发展模式的一个很重要的领域。探索公积金制度改革、租赁住房建设和公募REITs三位一体的改革,由住房公积金作为引导资金并吸引社会资本,组建租赁住房基金,收购房企多年来累积的存量资产,将其改建为租赁住房,为市场增加租房供给,该方案具有稳房价、稳预期的作用,助力房企缓解流动性压力,也可以发挥公募REITs的作用,将公募REITs作为前期改建开发退出的渠道,吸引更多的社会资金纳入这个体系,这样也有利于推动房地产新发展模式的形成。

张峥,北京大学光华管理学院金融学教授、副院长,博士生导师,北京大学国家金融研究中心副主任,北大光华中国REITs研究中心执行主任。张峥教授主要研究领域是金融市场与机构、不动产金融、资产管理。张峥教授是北大光华REITs课题组、住房公积金课题组和租赁住房研究课题组的主要成员之一。张峥教授是国家发展改革委和中国证监会基础设施REITs联合调研小组成员之一,该工作为推进基础设施公募REITs试点打下坚实基础。

北京光华管理学院 版权所有 京ICP备05065075-1 | 微信 | 微博 | 相关链接[ 返回页顶 ]
© 2015 Guanghua School of Management Peking University